Grundschuld abtreten: Alles Wichtige zu Ablauf und Kosten

Aktualisiert am 10. September 2020 von Ömer Bekar

Infos zu Grundschuld abtreten
Bei einer Grundschuldabtretung übernimmt die neue Bank die Kreditsicherheit.

Wenn eine Bank den Kauf oder Bau einer Immobilie finanziert, verlangt sie in aller Regel, dass als Absicherung eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Steht dann irgendwann die Anschlussfinanzierung oder eine Umschuldung an, stellt sich die Frage, was aus der alten Grundschuld werden soll. Eine Möglichkeit dabei ist das Abtreten der Grundschuld. In diesem Fall gibt die bisherige Bank die bestehende Kreditsicherheit an die neue Bank weiter. Für Sie als Kreditnehmer ist das günstiger als eine Löschung und Neueintragung.

Nehmen Sie einen Kredit auf, möchte die Bank dafür eine Sicherheit haben. Bei einem typischen Ratenkredit, mit dem Sie zum Beispiel ein Auto, Möbel oder eine andere größere Anschaffung finanzieren, dient meist Ihr Lohn als Sicherheit. Sie stimmen dann zu, dass die Bank Ihren Lohn pfänden darf, wenn Sie die Kreditraten nicht bezahlen können.

Eine andere Form der Absicherung für ein Darlehen ist zum Beispiel eine Bürgschaft. Dabei benennen Sie einen Bürgen, der für Sie bürgt und bei der Rückzahlung des Kredits einspringt. Haben Sie eine Lebensversicherung, können Sie die Rechte daran ebenfalls als Sicherheit an die Bank übertragen.

Bei einer Baufinanzierung ist es ein bisschen anders. Hier lässt sich die Bank eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen. Sollte die Finanzierung platzen und es zu einer Zwangsvollstreckung kommen, sorgt die eingetragene Grundschuld dafür, dass die Bank ihr Geld wiederbekommt. Doch auch wenn es um einen Verkauf der Immobilie oder die Gebäudeversicherung geht, hat die Bank ein Wörtchen mitzureden.

Nun kann es aber sein, dass Sie im Zuge der Anschlussfinanzierung oder einer Umschuldung zu einer anderen Bank wechseln wollen. In dieser Situation muss auch die Grundschuld im Grundbuch entsprechend angepasst werden. Das kann über eine Grundschuldabtretung erfolgen. Was das bedeutet und was Sie sonst noch rund ums Abtreten der Grundschuld wissen sollten, haben wir in diesem Beitrag für Sie zusammengestellt.

Grundschuld abtreten – was bedeutet das?

Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung oder einem Umschuldung abschließen und dabei zu einem anderen Kreditgeber wechseln, muss der Eintrag zur Grundschuld angepasst werden. Denn genau wie die alte Bank möchte auch der neue Kreditgeber eine Grundschuld als Sicherheit haben.

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Eine Möglichkeit dabei ist, dass die bestehende Eintragung zugunsten der alten Bank gelöscht und anschließend die neue Grundschuld eingetragen wird. Doch es gibt auch einen kürzeren Weg. Die neue Bank kann die Grundschuld nämlich übernehmen.

Der bisherige Kreditgeber gibt seine Absicherung also an den neuen Kreditgeber weiter. Dieser Vorgang wird als Abtreten der Grundschuld bezeichnet.

Die Grundschuldabtretung hat zur Folge, dass die neue Bank den bisherigen Kreditgeber als Gläubiger ablöst. Für Sie liegt der große Vorteil darin, dass Sie Geld sparen. Denn die Notar- und Grundbuchkosten bei einer Abtretung sind deutlich geringer, als die alte Grundschuld löschen und eine Neubestellung vornehmen zu lassen.

Aber: Bevor eine Bank eine bestehende Grundschuld übernimmt, wird sie die Bedingungen genau prüfen. Die Grundschuld-Zinsen, die Haftung oder die Vollstreckbarkeit spielen dann zum Beispiel eine Rolle. Sind Ihre Anforderungen nicht erfüllt, hat die Bank das Recht, die Grundschuldabtretung abzulehnen. Stattdessen kann sie verlangen, dass die alte Grundschuld gelöscht und eine neue Grundschuld zu ihren Gunsten bestellt wird.

Wie geht das Abtreten der Grundschuld vonstatten?

Für Sie als Eigentümer der Immobilie und Kreditnehmer ist das Abtreten der Grundschuld mit weit weniger Aufwand verbunden als die ursprüngliche Eintragung. Das liegt daran, dass die beteiligten Banken den ganzen Vorgang weitestgehend unter sich regeln.

Ihre bisherige Bank gibt dazu eine Erklärung ab, dass sie die Grundschuld samt Zinsen und allen Nebenrechten an den neuen Kreditgeber abtritt. Gleichzeitig erklärt sie, dass die Grundschuldabtretung im Grundbuch eingetragen werden soll. Hat die Bank seinerzeit einen Grundschuld-Brief ausgestellt, händigt sie diesen dem neuen Kreditgeber ebenfalls aus.

Die neue Bank erklärt im Gegenzug, dass sie die Grundschuld annimmt. Außerdem überweist sie die Restschuld, die bei Ihrer Finanzierung noch offen ist, an den bisherigen Kreditgeber. Die Erklärungen werden im Grundbuch vermerkt. Damit ist die Grundschuld abgetreten und der Gläubigerwechsel vollzogen.

Sie müssen weder der Grundschuldabtretung noch der Eintragung ins Grundbuch zustimmen. Auch ein Termin beim Notar steht für Sie nicht an. Der Notar beglaubigt lediglich die Unterschrift unter der Abtretungserklärung Ihrer bisherigen Bank. Anschließend veranlasst er, dass das Grundbuchamt den Gläubigerwechsel vermerkt.

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Wie hoch sind die Kosten bei einer Grundschuldabtretung?

Lassen Sie Ihre alte Bank die Grundschuld an den neuen Kreditgeber abtreten, fallen zwar Kosten an. Diese entstehen zum einen dafür, dass der Notar die Unterschrift unter der Abtretungserklärung Ihrer bisherigen Bank beglaubigt. Zum anderen ist der Eintrag im Grundbuch über die erfolgte Abtretung kostenpflichtig.

Aber die Notarkosten und die Gebühren vom Grundbuchamt bei einer Abtretung sind ungefähr so hoch, wie andernfalls allein für die Löschung der bestehenden Grundschuld fällig wären.

Ist für Ihre Immobilie eine Grundschuld von zum Beispiel 150.000 Euro eingetragen, würde das Löschen um die 250 Euro kosten. Das Eintragen der neuen Grundschuld ist dann noch einmal ein ganzes Stück teurer. Das liegt daran, dass der Notar für die Grundschuld-Bestellung eine neue Urkunde aufsetzen muss.

Zu den Notarkosten für diese Urkunde kommen dann noch die Gebühren dazu, die das Grundbuchamt für den Eintrag der Neubestellung erhebt. Und auch dieser Eintrag verursacht höhere Kosten als der Vermerk einer Grundschuldabtretung.

Unterm Strich kostet Sie das Löschen und Neueintragen rund drei- bis viermal so viel, wie wenn Sie die Grundschuld abtreten lassen. Damit Sie die Ausgaben möglichst klein halten können, sollten Sie deshalb immer abklären, ob Ihre neue Bank einer Grundschuldabtretung zustimmt.

Ist es möglich, die Grundschuld nur teilweise abzutreten?

Bei einem Bankwechsel ist es nicht immer notwendig, dass die eingetragene Grundschuld in voller Höhe abgetreten wird. Schließlich haben Sie während der bisherigen Laufzeit Ihrer Baufinanzierung ja schon einen Teil der Schulden getilgt.

Außerdem nutzen viele Kreditnehmer den Ablauf der Erstfinanzierung, um eine etwas größere Sonderzahlung zu leisten. Beides kann im Ergebnis dazu führen, dass die eingetragene Grundschuld dann höher ist als der Betrag, den die neue Bank im Rahmen der Anschlussfinanzierung oder Umschuldung finanziert.

Sie können die Gelegenheit nutzen, um den Eintrag an die aktuelle Kreditsumme anzupassen. Auch dabei ist es nicht notwendig, dass Sie die alte Grundschuld löschen und eine neue zugunsten Ihres neuen Kreditgebers eintragen lassen. Stattdessen ist eine Teilabtretung möglich.

Ein Beispiel: Für Ihre Immobilie ist eine Grundschuld über 150.000 Euro eingetragen. Durch die monatlichen Kreditraten und eine Sonderzahlung haben Sie bereits 50.000 Euro getilgt. Die neue Baufinanzierung beläuft sich deshalb nur noch auf eine Summe von 100.000 Euro. Folglich können Sie eine Grundschuld von 100.000 Euro an die neue Bank abtreten und 50.000 Euro löschen lassen.

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Bei einer Teilabtretung sind der Aufwand und die Kosten ebenfalls deutlich geringer als bei einer vollständigen Löschung und Neubestellung. Denn weil kein Neueintrag erfolgt, fallen dafür auch keine Notarkosten an. Die Gebühren für die Löschung, die das Grundbuchamt erhebt, sind durch den kleineren Betrag ebenfalls niedriger.

Allerdings müssen Sie zum Notar. Denn der Notar muss Ihre Unterschrift unter dem Antrag auf Löschung beglaubigen.

Insgesamt ist eine Teilabtretung deshalb etwas teurer als das Abtreten der gesamten Grundschuld.

Was sind die Rückgewähransprüche im Zusammenhang mit dem Abtreten der Grundschuld?

Im Zusammenhang mit dem Abtreten einer Grundschuld werden Sie vielleicht auf den Begriff der Rückgewähransprüche treffen. Außerdem wird Ihnen möglicherweise die sogenannte Einmalvalutierungs-Erklärung begegnen.

Sind im Grundbuch mehrere Kredite eingetragen, gliedern sie sich in erst- und nachrangige Darlehen auf. Der Gläubiger, der auf dem ersten Rang steht, wird im Fall einer Zwangsvollstreckung zuerst bedient. Ist danach noch Geld übrig, wird es an die anderen Gläubiger verteilt. Und zwar in der Rangfolge, wie sie im Grundbuch stehen.

Banken haben deshalb ein großes Interesse daran, möglichst weit oben zu stehen. Bekommen Sie von einem Kreditgeber ein Nachrangdarlehen, also einen Kredit, der zum Beispiel an zweiter oder dritter Stelle im Grundbuch abgesichert ist, kommen die Rückgewähransprüche ins Spiel. Durch sie kann der Kreditgeber sicherstellen, dass er auf einen höheren Rang aufrückt.

Bei einer Zwangsvollstreckung stehen seine Chance darauf, dass er sein Geld wiedersieht, dadurch besser. Ist eine Grundschuld mit solchen Rückgewähransprüchen verbunden, kann sie auch nur zusammen mit den Rückgewähransprüchen abgetreten werden.

Um in der Rangfolge im Grundbuch aufzurücken, kann der Kreditgeber eines nachrangigen Darlehens außerdem veranlassen, dass eine höherrangige Grundschuld nicht neu bestellt werden darf. Er kann also verhindern, dass Sie eine Grundschuld auf einem vorderen Rang im Grundbuch löschen und anschließend neu eintragen lassen. Dieser Vorgang nennt sich im Fachjargon Revalutierung.

Um einer Neubestellung vorzubeugen, kann Sie der Kreditgeber dazu auffordern, eine Einmalvalutierungs-Erklärung zu unterschreiben. Die Grundschuld, auf die sich die Erklärung bezieht, hat dann den Status einer Hypothek. Sie ist mit dem dazugehörigen Darlehen und der jeweils aktuellen Restschuld verknüpft. Sobald das Darlehen abbezahlt ist, wird auch der Eintrag im Grundbuch dazu gelöscht.